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 Note à la clientèle faisant appel à un service de recherche et de négociation immobilière. Un investissement immobilier représente souvent une mise de fond non négligeable, ou un engagement personnel d'importance ; vous assurer de la fiabilité de vos prestataires pour que toutes les opérations relatives à vos acquisitions et implantations soient parfaitement
réalisées reste ainsi primordial. Nous allons tenter de vous
expliquer comment. Le principal intéressé par cette information sera le retraité candidat à l'expatriation, particulièrement vulnérable et cible principale de ces "marchands de rêve" qui peuvent avoir pignon sur rue en France, pays de liberté, sous un régime déclaré inapproprié, malgré donc l'existence d'une réglementation du domaine immobilier qu'on ne peut ignorer, mais régissant une entremise dont les contours sont difficiles à saisir pour la clientèle et à contrôler par les services de l'état. L'argumentaire est rodé et certes crédible : attrait du pays, avantages fiscaux, linguistique... toutes choses dont vous êtes au fait si vous êtes en quête d'un produit et d'un service d'aide à l'expatriation. Ce qui l'est moins, c'est une liste de biens à saisir et autre coups de coeur affichés, chose pour le moins étonnante pour un prestataire qui est censé vous prêter allégeance et être émotionnellement préservé ; la décadence vers l'agent double dont la déontologie s'accomode d'une vente en sous-main (.) serait alors consommée comme elle l'est déjà sur le marché national. Ce qui l'est moins, ce sont ces propositions d'intermédiation au milieu d'une multitude d'autres services, caractéristique du mandataire "indépendant" sans le moindre aggrément d'état, ou détenteur d'une simple attestation d'emploi obtenue d'un partenaire, document que l'on cherche à vous faire passer pour certification officielle, alors que celui-ci est juste visé en préfecture pour un usage local restreint sous la coupe d'un agent... complaisant, moyennant finance. Cette manipulation psychologique courante qui consiste à avancer ce vous voulez entendre sur le pays et ses avantages ne doit pas vous faire perdre le sens des réalités, c'est-à-dire avoir conscience que l'on peut vous refuser des garanties officielles déjà minimales ou une véritable prise en compte de vos intérêts. S'il est illusoire de croire au respect inné du sens des lois aujourd'hui dans l'hexagone, du moins devez-vous être avertis de vos droits et de certaines facilités mises en place depuis quelques 40 ans pour vous assurer un minimum de sécurité, là est le seul cadeau de l'histoire,
profitez-en ! Même si une simple autoproclamation de mandataire, consultant ou conseil, permet au prestataire de contourner l'obtention d'une
certification, rien ne vous empêche, vous, client averti, de considérer cette certification comme préférable, tout simplement... ainsi, toute
velléhité d'outrepasser les prérogatives réduites d'un statut indéterminé peut-elle être rendue inopérante à défaut de pouvoir être aisément dépistée par l'organisme de répression des fraudes. N'attendez donc pas de la loi qu'elle vous protège a priori, mais sachez l'utiliser pour évaluer votre prestataire dès lors qu'il vous est connu de quelle manière elle peut être contournée. Votre prestataire ne devrait être ni un intervenant sans compétence officiant seul ou en réseau, ni même un prestataire présentant cette compétence, mais vendant lui-même des produits immobiliers ; d'ailleurs vous remarquerez que pour passer
outre la défense de vos intérêts, les soit-disants extrêmes peuvent parfaitement se rejoindre. Malgré tout, les choses restent, sommes toutes, plutôt simples : pour ce que nous venons d'évoquer, voyez ci-dessous, pour d'authentiques label et respect de la déontologie, l'AFCIE, Association Fédérale des Chasseurs Immobiliers Européens tout comme la NAEBA Américaine s'imposent tout naturellement par l'énoncé des principes qu'elles défendent. Au menu, résumé pour la lecture en diagonale...
"... Qualité : condition sociale ou juridique..."
Le caractère international de la mission faisant courrir un risque de la voir proposée et s'effectuer dans un cadre juridique mal défini, le simple principe de précaution impose de déjà se référer aux obligations légales de base s'appliquant à tout ou partie des opérations. Pour couper court à tout discours disons... incapacitant et en guise de généralité, voici déjà ce qui a été jugé concernant la répression de certaines pratiques "internationales", du moins sur le territoire français : Vous devriez, de toute manière, être averti du statut de vos interlocuteurs, donc savoir si vous avez affaire à une véritable agence ou à une société de conseil non agréée par l'état ; dans le dernier cas et en l'absence de spécification, la solution la plus sûre est d'aller voir ailleurs sur le champ. Aucune information légale ne peut ni ne doit être confidentielle... ni une qualification en cours d'obtention.
"... Cartésianisme : philosophie rationaliste que l'on doit à Descartes..."
Restons cartésien, cette carte professionnelle garantit un contrôle de compétence par l'état, le fait qu'elle soit obligatoire ou non pour telle ou telle opération n'est que secondaire. En fait, si votre interlocuteur se prétend compétent, pourquoi ne possède-t-il pas ce document gratuitement délivré par l'administration ? Réclamer ce minimum paraît dès lors fort logique sinon opportun. Toute opération d'entremise immobilière implique pour le prestataire une carte professionnelle conforme au modèle ci-contre, en annexe I Cette attestation, qu'il ne faut pas confondre avec la carte professionnelle sus-mentionnée, n'apporte aucune garantie de l'état sur la compétence de l'intervenant, elle est théoriquement prévue pour permettre à un agent titulaire de déléguer certaines tâches et est attribuée par lui.
Ce partenariat ne permet absolument pas à un agent indépendant de se prévaloir de cette seule attestation pour mener à bien l'opération d'entremise comme souvent constaté, le défaut de qualité du prestataire serait alors effectif et constitue un acte répréhensible. Il est ainsi conseillé à la clientèle d'exiger la présentation de tout document dont la référence devrait d'ailleurs figurer sur le site Internet de la société incriminée... en gardant bien en mémoire ce qui suit.
"... Homme de paille : personne qui en remplace une autre, prête-nom..."
Une carte professionnelle est nominative et son absence ne peut être justifiée par un fonctionnement en partenariat avec un détenteur. Appelée technique du prête-nom, ou homme de paille, ce partenariat est censée régulariser l'affaire, du moins aux yeux du public, par la présence d'un gérant seul titulaire de compétences légales Faites une rapide recherche sur le site Infogeffe (www.infogreffe.fr), ou celui-ci -non officiel- (www.société.com), si vous constatez que le nom du gérant titulaire n'est pas celui celui du responsable désigné, le doute mérite d'être levé. La date de création comparée à la présence de résidus publicitaires sur Internet vous renseignera accessoirement sur la durée pendant laquelle cette société a « attendu » sa carte professionnelle... ou son prête-nom, donc probablement pratiqué illégalement l'entremise aux dépends de la clientèle française. Cette date qui devrait correspondre à celle d'obtention de la carte professionnelle sera également utile pour juger l'entreprise si elle se prévaut d'une certaine expérience pour placer une quelconque formation ou gérer un quelconque réseau virtuel d'intervenants non déclarés entrainés sciemment dans l'illégalité.
"... Réseau : ensemble de personnes en relation poursuivant un but caché..."
Vous noterez la différence entre être titulaire et être "couvert" par une carte professionnelle, les compétences sont assurées dans le premier cas, non dans le second, voyez simplement dans cette dernière expression une tournure de phrase destinée à créer un amalgame. Il s'agit souvent d'une argumentation trahissant une déclinaison de "l'homme de paille" à grande échelle. Fait notoire, il n'est généralement fait mention d'aucune adresse, puisque les intervenants ont une domiciliation théorique au siège de l'organisme directeur, sinon "porteur". Un simple n° de téléphone portable, une simple adresse email, mais aussi une fausse implantation locale déclarée sur votre moteur de recherche, tous les coups sont ainsi permis pour vous cacher la vérité d'une entité sans structure hiérarchique, proposant et tirant plus de profits d'un commerce parallèle de ressources humaines peu orthodoxe que d'une rémunération issue d'un réel service... Précisons ainsi qu'en vertu des grands principes et surtout de l'avis éclairé la Direction des Affaires Civiles et du Sceau (Ministère de la Justice), le portage salarial n'est pas adapté aux transactions immobilière, que les attestations ne peuvent être -théoriquement- obtenues par ce biais et que chaque intervenant indépendant agent commercial devrait être titulaire d'une carte professionnelle pour intervenir dans l'entremise. A défaut donc de constater un respect plus marqué de ces directives, il vous appartiendra de refuser d'avoir affaire à ce genre de réseau disparate offrant une telle couverture partenariale se substituant ouvertement aux indispensables compétences légales que devraient présenter des agents distants. En résumé, voici votre aide-mémoire pour l'identification des sources de problèmes...
"... Code : système de signes ou symboles par lequel on traduit des informations..." Si le code APE correspondant à l'activité d'agence immobilière est 703A, NAF 6831Z, toute autre code présenté montre une incohérence dans son attribution. La traduction est donc claire dans le cas avéré d'activité d'agence immobilière s'effectuant sous cet autre code : illusion auprès des
organismes de contrôle, illusion auprès de la clientèle, agence déclarée "généraliste" hors cadre réglementé d'un côté pour éluder les obligations légales, agence immobilière de l'autre, pour la clientèle... il est ainsi possible, dans le cas le plus absurde, qu'un support de publicité se mute en directeur de réseau de prestataires pratiquant ouvertement les transactions.
"...Vide : notion reprise par les profanes dès lors que la solution n'est pas précisément explicitée..." S'il est de notoriété publique que tout doit pouvoir être jugé et que ce vide n'existe pas (.), l'abstraction de cette notion peut être trompeuse, puisque dans le cas présent, la prise en compte des conflits d'intérêts liés à la dualité du mandataire est tout simplement laissée à l'appréciation de la clientèle, rien dans l'arsenal juridique consacré n'ayant créé d'obligation avant présentation du cas, en 1998. Le prestataire qui se prétend à votre service pour la recherche d'un bien immobilier peut ainsi librement vous proposer des produits qu'il commercialise lui-même dans un schéma fort contestable qui le rend maître d'intérêts contraires aux vôtres, ceci tout en respectant scrupuleusement un texte certes nécessaire, mais qui, fort opportunément pour lui, ne traite pas de ce thème. Rappelez-vous que si la loi du 2 janvier 1970 "Hoguet" introduit une reconnaissance officielle du niveau de connaissances appliquées, elle ne concerne que l'entremise et ne garantit déjà de ce fait ni résultat ni restitution de travaux. Ce texte restreint dans son champ d'application ne peut en aucun cas être présenté comme source de label, ni surtout être défini comme argument sécuritaire absolu, mais doit être considéré pour ce qu'il est : une simple base définissant des compétences minimales, ainsi... "...La seule présentation de la loi Hoguet, par l'absence de réponse à la question fondamentale pour le client d'être ou non véritablement représenté, reste le meilleur des atouts pour l'agent commercialisant lui-même les biens proposés à un client qui lui demande une recherche... " Dans l'hexagone, si ce qui est devenu ailleurs inacceptable est laissé à la discrétion (.) du prestataire, il convient tout de même que la clientèle en soit prévenue et qu'elle sache que les travers regrettables en sont si pénalisants qu'ils doivent être dénoncés par un très sérieux Département d'Etat
"... Label : marque, délivrée par un organisme, qui garantit la qualité d'un produit..." Au niveau respect des propositions internationales et des règlementations les plus strictes, cet organisme est seul crédible, vous êtes ainsi assurés de ne pas voir révélé que vos interlocuteurs "... ont la possibilité de commercialiser des biens immobiliers par le
biais de mandats de vente..."*, certes légale en France mais indéniablement source de conflits d'intérêts et interdite par la loi, ailleurs, pour le prestataire en charge de recherches. Une simple requête avec ce texte* sur votre moteur de recherche vous montrera qu'il n'est plus question de phénomène marginal, mais
d'exception française sous forme organisée et ancrée dans l'établissement de ce qui est internationalement rejeté et réprimé : un double-jeu qui ne peut
raisonnablement trouver sa raison d'être dans un hypothétique service du client. L'importance du terme international décliné en majuscule pour le seul organisme présentant une conformité aux règles des Exclusive Buyer's Agents est ainsi confirmée, car il fallait que soient reconnus, sans qu'il puisse y avoir d'ambiguïté, les professionnels respectueux des engagements auxquels a droit la clientèle, même si ces engagements responsables de représentativité et de confidentialité confèrent au discret organisme de référence qui les regroupe un caractère élitiste par nature. Le seul organisme digne d'être présenté est indéniablement celui de l'Association Fédérale des Chasseurs Immobiliers d'Europe, organisme de référence concernant la recherche immobilière. |
L'immobilier pour investisseurs, résidents & expatriés Rien que pour vos yeux, l'impression des endroits préférés de nos clients, extraites de nos galeries photographiques... 
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HOME PROFILE ® est un cabinet agréé par l'état d'experts chasseurs immobiliers professionnels officiant dans la recherche de biens et l'aide à l'expatriation individuelle ou l'implantation professionnelle dans le bassin méditerranéen ; nous assurons pour votre compte la relation avec promoteurs immobiliers, agences immobilières et services administratifs, ainsi qu'un suivi des projets immobiliers tunisiens, autorisant la réorientation de l'investissement en temps réél. 
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Un affichage de la qualité reconnue par l'état du prestataire...
